Ev Çevirme Kâr Hesaplama

Bu hesaplama hakkında

Ev çevirme (fix and flip), bir yatırımcının değeri düşük veya bakımsız bir mülkü satın alıp yenileyerek (‘rehab’) genellikle 3-9 ay gibi nispeten kısa bir elde tutma süresinde kâr amacıyla yeniden sattığı bir gayrimenkul yatırım stratejisidir. Kâr hesaplaması; alım fiyatını, tadilat bütçesini ve elde tutma maliyetlerini (kredi faizi, emlak vergisi, sigorta, tadilat sırasındaki faturalar) ile satış maliyetlerini (emlakçı komisyonu, kapanış masrafları) beklenen satış fiyatından düşer. Yatırım getirisi (ROI) ise bu kârı, yatırılan toplam nakdin yüzdesi olarak ifade eder — burada bu toplam, alım fiyatı ile tadilat, elde tutma ve satış maliyetlerinin toplamıdır; çünkü bu hesaplayıcı, finansman girdisi bulunmayan, tamamı nakit bir anlaşmayı modeller.

Ev çeviricileri, gayrimenkul yatırımcıları ve özel (hard money) borç verenler, bir anlaşmaya girmeden önce bu hesabı yapar ve genellikle bir mantık kontrolü olarak %70 kuralını uygular: maksimum alım fiyatı, tadilat sonrası değerin (ARV) %70'inden tadilat maliyetleri düşülerek elde edilen tutarı aşmamalı — ARV bu hesaplayıcının girdilerinden biri olmadığı için bu kontrol hesaplayıcıyı kullanmadan önce yapılır — böylece elde tutma ve satış maliyetleri artı hedeflenen kâr için yeterli marj kalmalıdır. Elde tutma maliyetleri ve beklenmeyen tadilat aşımları, flip kârlarının buharlaşmasının en yaygın iki nedeni olduğu için, deneyimli yatırımcılar bir teklif vermeden önce bu hesabı muhafazakâr varsayımlarla çalıştırır.