Máy Tính Lợi Nhuận Mua-Sửa-Bán Lại Nhà (Fix and Flip)

Giới thiệu về công cụ này

Mua-sửa-bán lại (fix and flip) là chiến lược đầu tư bất động sản trong đó nhà đầu tư mua một bất động sản xuống cấp hoặc bị định giá thấp, cải tạo (“rehab”) rồi bán lại kiếm lời trong một thời gian nắm giữ tương đối ngắn, thường là 3-9 tháng. Phép tính lợi nhuận trừ giá mua, ngân sách cải tạo, chi phí nắm giữ (lãi vay, thuế bất động sản, bảo hiểm, tiện ích trong thời gian cải tạo) và chi phí bán (hoa hồng môi giới, chi phí hoàn tất giao dịch) ra khỏi giá bán kỳ vọng, trong khi ROI (Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư) thể hiện lợi nhuận đó dưới dạng phần trăm của tổng số tiền mặt đã đầu tư — ở đây là tổng của giá mua, chi phí cải tạo, chi phí nắm giữ và chi phí bán, vì công cụ này mô hình hóa một thương vụ trả toàn bộ bằng tiền mặt, không có dữ liệu đầu vào về vay vốn.

Những người chuyên mua-sửa-bán nhà, nhà đầu tư bất động sản và bên cho vay hard money đều dùng phép tính này trước khi chốt một thương vụ, thường áp dụng quy tắc 70% như một phép kiểm tra nhanh: giá mua tối đa không nên vượt quá (70% × giá trị sau sửa chữa (ARV)) − chi phí cải tạo — một phép kiểm tra được làm trước khi dùng công cụ này, vì ARV không phải là một dữ liệu đầu vào của nó — chừa đủ biên độ cho chi phí nắm giữ, chi phí bán cùng mức lợi nhuận mục tiêu. Bởi chi phí nắm giữ và việc cải tạo đội vốn ngoài dự kiến là hai nguyên nhân phổ biến nhất khiến lợi nhuận bốc hơi, các nhà đầu tư dày dạn luôn chạy phép tính này với giả định thận trọng trước khi đưa ra bất kỳ lời đề nghị nào.

Công cụ này nhận vào giá mua, ngân sách cải tạo, chi phí nắm giữ và chi phí bán, cùng giá bán kỳ vọng, rồi trả về lợi nhuận ước tính, ROI và tổng tiền mặt đã đầu tư để bạn thử sức chịu đựng của thương vụ trước khi xuống tiền.