เครื่องคำนวณกำไรซื้อ-รีโนเวท-ขายต่อ (Fix and Flip)

เกี่ยวกับเครื่องคำนวณนี้

fix and flip คือกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนซื้อบ้านสภาพทรุดโทรมหรือราคาต่ำกว่ามูลค่า แล้วปรับปรุง (‘รีโนเวท’) และขายต่อเพื่อทำกำไรภายในระยะเวลาถือครองที่ค่อนข้างสั้น มักอยู่ที่ 3-9 เดือน การคำนวณกำไรจะหักราคาซื้อ งบรีโนเวท ต้นทุนการถือครอง (ดอกเบี้ยเงินกู้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าประกัน ค่าสาธารณูปโภคระหว่างปรับปรุง) และต้นทุนการขาย (ค่านายหน้า ค่าใช้จ่ายในการโอน) ออกจากราคาขายที่คาดไว้ ขณะที่ ROI (ผลตอบแทนจากการลงทุน) แสดงกำไรนั้นเป็นเปอร์เซ็นต์ของเงินสดที่ลงทุนทั้งหมด ซึ่งในที่นี้คือผลรวมของราคาซื้อ ค่ารีโนเวท ต้นทุนการถือครองและต้นทุนการขาย เพราะเครื่องคำนวณนี้จำลองดีลแบบเงินสดล้วนที่ไม่มีอินพุตด้านสินเชื่อ

นักซื้อบ้านมาขายต่อ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และผู้ปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยสูงระยะสั้น ใช้การคำนวณนี้ก่อนตัดสินใจลงมือในดีลหนึ่ง ๆ โดยมักใช้ กฎ 70% เป็นเครื่องตรวจสอบความสมเหตุสมผล นั่นคือราคาซื้อสูงสุดไม่ควรเกิน (70% × มูลค่าหลังปรับปรุง (ARV)) − ค่ารีโนเวท ซึ่งเป็นการตรวจสอบที่ทำก่อนใช้เครื่องคำนวณนี้ เพราะ ARV ไม่ใช่หนึ่งในอินพุตของมัน เพื่อให้เหลือส่วนต่างพอสำหรับต้นทุนการถือครองและการขายบวกกำไรตามเป้า เนื่องจากต้นทุนการถือครองและค่ารีโนเวทที่บานปลายคือสองสาเหตุที่พบบ่อยที่สุดที่ทำให้กำไรระเหยไป นักลงทุนที่ช่ำชองจึงคำนวณด้วยสมมติฐานแบบระมัดระวังก่อนยื่นข้อเสนอเสมอ

เครื่องคำนวณนี้รับราคาซื้อ งบรีโนเวท ต้นทุนการถือครองและการขาย และราคาขายที่คาดไว้ แล้วคืนค่ากำไรโดยประมาณ ROI และเงินสดที่ลงทุนทั้งหมด เพื่อให้คุณทดสอบความแข็งแรงของดีลก่อนตัดสินใจซื้อ