住宅ローン繰上返済 vs 投資 計算機

この計算ツールについて

この比較ツールは、二つの償却（アモチゼーション）の道筋を横に並べて計算します。一方は、毎月の余剰資金を追加の元金返済としてそのまま住宅ローンに充てていくケースで、ローンの返済期間が短くなり、残っている元金に対して本来支払うことになっていた利息を減らすことができます。もう一方は、その同じ資金を返済には回さず投資に振り向け、同じ期間にわたって想定した利回りで複利運用されるにまかせるケースです。住宅ローンに充てる道は、ローンの金利と同じ大きさの確実なリターンをもたらします。繰り上げ返済した元金は、その分について今後いっさい利息を支払わなくてよくなる金額だからです。これに対して投資に回す道は、市場の動き次第で変わる不確実なリターンですが、長い投資期間で見れば通常はより高い成果が期待され、しかも住宅の持ち分（ホームエクイティ）とは違って、流動性が高く、必要なときに引き出して使える状態にとどまります。

住宅の所有者がこの計算を行うのは、毎月いくらか余剰の現金があり、借入の返済を進めるか、それとも投資ポートフォリオを築いていくかを決めようとしているときです。とくに昇給やボーナスを受け取った後、あるいは金利のより高い他の借金を完済し終えた後によく検討されます。判断が繰り上げ返済のほうへ傾くのは、期待される投資リターンと比べて住宅ローンの金利が高い場合、借り手がローンを完済した持ち家という確実さと安心感を重んじる場合、あるいはリスクを避けたい性格で退職が近い場合です。反対に投資のほうへ傾くのは、住宅ローンの金利が比較的低い場合、その資金を税制優遇のある口座に入れられる場合、あるいは借り手が長い投資期間を取れて市場の変動に耐えられる場合です。

この計算機は、両方のシナリオについて住宅ローンの償却計算を行い、繰り上げ返済によって節約できる利息額とローンから削れる期間を、同じ資金を投資に回した場合の予想残高と対比して示します。どちらの道を選ぶかを決める前に、数字の上でのトレードオフを確かめることができます。