HesapHanem

Borç Getirisi Hesaplama

Bir mülk kredisinin borç getirisini bulun.

Sonuç

%8,13

Nasıl hesaplanır?

Borç getirisi, bir gayrimenkulün ürettiği gelirin üzerindeki krediye oranını faiz ve vadeden bağımsız ölçer: Borç getirisi = NOI / Kredi tutarı × 100. NOI yıllık net işletme gelirdir; yani kira geliri eksi işletme giderleri, kredi ödemeleri ve kâr vergisi öncesi. İki değer de aynı para biriminde olmalıdır. Kredi sıfırdan büyük olmalı, NOI negatif olmamalıdır. Sonuç iki ondalıklı yüzdedir. Alt sınırları her kredi veren kendisi belirler; kabul edilebilir düzey kuruma ve gayrimenkul türüne göre değişir.

Örnek hesaplama

Bir bina yılda 650.000 NOI üretiyor ve kredi talebi 8.000.000. Bölme: 650.000 / 8.000.000 = 0,08125. 100 ile çarpınca 8,125 yüzdesi çıkar; araç bunu iki ondalığa yukarı yuvarlar. Borç getirisi %8,13 olur. Yani kredi veren gayrimenkule el koymak zorunda kalsa, gelir her yıl kredinin yaklaşık yüzde 8,1'ine eşit olurdu.

Bu örneği dene →

Sık yapılan hatalar

  • NOI yerine brüt kirayı kullanmak. Bakım, sigorta ve emlak vergisi gibi işletme giderleri önce düşülmelidir.
  • Kredi taksitlerini NOI'den çıkarmak; borç servisi NOI'nin parçası değildir.
  • Aylık NOI'yi tüm krediyle oranlamak; yıllık değer kullanılmalıdır.
  • Borç getirisini kapitalizasyon oranıyla karıştırmak. Kapitalizasyon oranı NOI'yi mülk değerine, borç getirisi krediye böler.
  • Kredi alanına mülk değerini girmek.

Kaynaklar

Bu hesaplama hakkında

Borç getirisi, NOI ÷ Kredi Tutarı × 100 olarak hesaplanır ve ticari bir mülkün net işletme gelirini satın alma fiyatının ya da mülk değerinin değil, kredi bakiyesinin bir yüzdesi olarak ifade eder. Kredi/değer oranı veya borç servisi karşılama oranından farklı olarak borç getirisi faiz oranını, amortisman süresini ve kapitalizasyon oranını tamamen göz ardı eder; bu da onu yaratıcı kredi yapılandırmasıyla iyi görünecek şekilde şişirilmesi zor bir ölçüt yapar.

Ticari ipotek kredi verenleri, özellikle CMBS (ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetler) kredi değerlendirmesinde, diğer oranlardan bağımsız bir taban testi olarak genellikle %10 civarında minimum borç getirisi eşikleri belirler; çünkü bu oran, kredi verenin haciz durumunda kredi bakiyesini yalnızca mülk gelirinden ne kadar hızlı geri alabileceğini doğrudan yanıtlar. Gayrimenkul yatırımcıları ve ipotek komisyoncuları, bir kredi verenin ne kadar kaldıraç onaylayabileceğini ölçmek için bunu anlaşmanın erken aşamasında hesaplar.

Bu faydalı oldu mu?

En fazla 3 tepki seçebilirsiniz.

Yorumlar (1)

  • Editör ekibi

    Borç getirisi faiz oranını ve anapara ödeme planını dikkate almaz; kredi verenlerin sevmesinin nedeni de budur: kredi koşullarından bağımsız olarak, mülke el koymaları hâlinde krediden elde edecekleri getiriyi gösterir. Net işletme gelirini borç ödemelerinden önceki hâliyle kullanın. Ticari kredi verenler çoğu zaman alt sınır belirler, ama eşik kuruma ve mülk türüne göre değişir; bankanıza sorun. Hangi net gelir ve kredi tutarını deniyorsunuz? Bir senaryoyu paylaşın.

Popüler hesaplayıcılar

Kredi Hesaplama

Aylık taksit, toplam faiz ve ödeme planını hesaplayın.

Yüzde Hesaplama

Yüzde değişim, indirim ve oran hesaplamaları.

İndirim Hesaplama

İndirimli fiyatı, kazancı ve indirim tutarını hesaplayın.

Vücut Kitle Endeksi (VKİ)

Boy ve kiloya göre vücut kitle endeksini hesaplayın.

Yaş Hesaplama

Doğum tarihinden bugüne tam yıl, ay ve gün cinsinden yaşınızı hesaplayın.

Bileşik Faiz Hesaplama

Ana para, faiz oranı ve süreye göre bileşik faizle nihai tutarı hesaplayın.

Tüm Hesaplayıcılar