Kapitalizasyon Oranı Hesaplama

Nasıl hesaplanır?

Kapitalizasyon oranı cap oranı = NOI ÷ fiyat × 100 formülüyle bulunur. NOI (net faaliyet geliri), bir yıllık kira ve diğer mülk gelirinden vergi, sigorta, bakım ve yönetim gibi işletme giderlerinin çıkarılmasıyla elde edilir. Kredi taksitleri, gelir vergisi ve amortisman dahil değildir. Fiyat satın alma bedeli ya da güncel piyasa değeridir ve sıfırdan büyük olmalıdır. İki sayı da aynı mülke ait, aynı para biriminde olmalı ve NOI yıllık alınmalıdır. Sonuç iki ondalıklı yüzde olarak gösterilir. Mülkün peşin alındığı varsayımıyla getiriyi anlatır; finansmanı ve gelecekteki kira artışlarını hesaba katmaz. Negatif NOI negatif oran verir.

Sık yapılan hatalar

• NOI yerine brüt kirayı kullanmak. Önce işletme giderleri düşülmelidir, aksi halde oran olduğundan yüksek görünür.
• Giderlere kredi taksitlerini eklemek. Cap oranı finansmanı dikkate almaz; kredi ödemeleri burada işletme gideri değildir.
• Aylık NOI'yi tam fiyata bölmek. Gelir yıllık olmalıdır, yoksa oran yaklaşık on iki kat küçük çıkar.
• Çok farklı konum ya da mülk türlerinin oranlarını kıyaslayıp yüksek oranın her zaman daha iyi olduğunu sanmak. Yüksek oran çoğu zaman daha yüksek riski yansıtır.
• Bugünkü değer sorulurken ilk alış fiyatını kullanmak. Hangi fiyata böldüğünüze göre oran değişir.