HesapHanem

Sarmal İpotek (Wrap-Around) Hesaplama

Satıcının aylık farkını bulmak için sarmal ve alttaki kredi koşullarını girin.

Nasıl hesaplanır?

Aynı vade üzerinden iki eşit taksitli kredi fiyatlanır ve taksitleri birbirinden çıkarılır. Her kredi için: r = faiz / 1200, n = vade × 12, taksit = A × r / (1 − (1 + r)−n) (faiz %0 ise A / n). Alıcının taksiti sarmal kredi bakiyesi ve oranıyla, satıcının taksiti alttaki kredinin bakiyesi ve oranıyla bulunur. aylık fark = alıcı taksiti − satıcı taksiti. Bakiyeler dolar, oranlar yıllık yüzde, vade yıl cinsindendir. İki kredi için tek vade kullanılır; satıcının gerçek kredisinin kalan yılı daha azsa o kredinin rakamlarını ayrıca hesaplayın. Sonuç vergi, sigorta, masraf, gecikmeler ve alıcının ödemeyi bırakma riskini hesaba katmaz.

Örnek hesaplama

Satıcı, 30 yıl vadeli, %7 faizli 250000'lik bir sarmal kredi ile satış yapıyor (360 taksit). Alıcı aylık 250000 × 0,005833 / (1 − 1,005833−360) = $1.663,26 öder. Satıcının hâlâ %3,5 faizle 180000 borcu var ve aynı vade boyunca bunun için aylık $808,28 öder. Fark = 1.663,26 − 808,28 = aylık $854,98; bu, masraf ve kayıplardan önce satıcıda kalan tutardır.

Bu örneği dene →

Sık yapılan hatalar

  • Peşinat düşmeden satış fiyatını sarmal bakiye olarak girmek. Sarmal bakiye, peşinat çıktıktan sonra alıcının gerçekten borçlu olduğu tutardır.
  • Alttaki kredinin ilk vadesini kullanmak. Burada iki kredi için tek vade geçerlidir; satıcının 20 yılı kaldıysa gösterilen alttaki taksit, satıcının gerçek faturasıyla uyuşmaz.
  • Farkı saf kâr saymak. Satıcı yine vergi, sigorta, temerrüt riski ve alttaki kredinin muaccel hâle getirilmesi ihtimalini taşır.
  • Oranları ondalık yazmak (0,07). İki oran da yüzde bekler; %7 için 7 girilir.
  • İki bakiyeyi karıştırmak. Sarmal bakiye normalde daha büyüktür; fark negatif çıkarsa alttaki taksit alıcının taksitinden yüksektir, girdileri kontrol edin.

Kaynaklar

Bu hesaplama hakkında

Sarmal (wrap-around) ipotekte, kendi evi için hâlâ borcu devam eden bir satıcı, alıcının bankadan yeni bir kredi almasını beklemek yerine, mevcut kredinin üzerini saran ve onu yerinde bırakan daha büyük yeni bir kredi düzenleyerek satışı kendisi finanse eder. Satıcı, alıcıdan sarmal kredinin aylık ödemesini tahsil eder, bu tutardan alttaki kredinin daha küçük ödemesini yapmaya devam eder ve aradaki farkı aylık kâr payı olarak cebine koyar.

Bu yapı, satıcının fiilen kredi veren konumuna geçmesini sağlar — özellikle alttaki kredinin düşük faizli olup kolayca devredilemediği veya alıcının geleneksel bir finansmana hak kazanamadığı durumlarda işe yarar; aradaki fark ise satıcının bu kredi riskini üstlenmesinin karşılığıdır. Gayrimenkul yatırımcıları, satıcı finansmanı uzmanları ve yaratıcı finansman kullanan alıcı-satıcılar, önerilen bir sarmal anlaşmanın ayda tam olarak ne kadar gelir (ya da açık) yaratacağını görmek için bu hesaplamayı kullanır.

Bu faydalı oldu mu?

En fazla 3 tepki seçebilirsiniz.

Yorumlar (1)

  • Editör ekibi

    Aradaki fark iki kaynaktan gelir, faiz farkı ve daha büyük sarma bakiyesi; ikisini ayrı ayrı deneyin. Sarma kredisi 250.000, altta yatan kredi 180.000 ve yüzde 3,5 faizle 30 yıl olsun: alıcıdan yüzde 7 alırsanız aylık fark 854,98, yüzde 3,5 alırsanız yalnızca bakiye farkından gelen 314,33 olur. Araç iki krediyi tek ortak vadede hesaplar ve temerrüt riskini hesaba katmaz. Bu yapı ABD'deki konut kredisi uygulamasına göredir. Ayrı vadeli bir sürüm işinize yarar mı?

Popüler hesaplayıcılar

Kredi Hesaplama

Aylık taksit, toplam faiz ve ödeme planını hesaplayın.

Yüzde Hesaplama

Yüzde değişim, indirim ve oran hesaplamaları.

İndirim Hesaplama

İndirimli fiyatı, kazancı ve indirim tutarını hesaplayın.

Vücut Kitle Endeksi (VKİ)

Boy ve kiloya göre vücut kitle endeksini hesaplayın.

Yaş Hesaplama

Doğum tarihinden bugüne tam yıl, ay ve gün cinsinden yaşınızı hesaplayın.

Bileşik Faiz Hesaplama

Ana para, faiz oranı ve süreye göre bileşik faizle nihai tutarı hesaplayın.

Tüm Hesaplayıcılar